直接对比没有意义。
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小长假期间，一则楼市消息频频刷屏，看得人虎躯一震。
说是高盛的报告：
认为**楼市最快要到2027年才见底，而且目前价格只跌了一半。
我是不太相信这么言之凿凿的预测，所以找了一下报告，发现是今年2月份的，现在翻出来属于炒冷饭了。
看这个图，如果参考美国要到2027年，如果参考日本就要到2030年了。
之所以在社交媒体引发关注，我想可能是现在又到了一个楼市多空的博弈胶着期，政策在鼓励楼市回暖，老业主也想抓住这次机会脱手，但是潜在的购房者认为房价还没到底。
一方急着解套，一方还在观望。
这个时候，任何一个劲爆消息，都会挑动双方敏感的神经。
但是，大家发现没，这个预测方法也太简单了：
直接拿**和美日做横向对比。
做这个报告的人是认真的吗？更多是为了噱头吧。
因为**房**跟美日太不一样了。
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跟日本的不同：
**的人口基数和需求情况比日本好。
**目前的城镇化率才刚到日本60年代的水平，也就是说，还有很多人在城市没有住房。
而且，庞大的人口基数意味着改善需求也很大。
**的人口差不多是日本的14倍，**的腾挪空间更大，在需求上是无法这么对比的。
另外，大家都知道日本房**泡沐破裂的直接原因是广场协议，政策无法自主，这点**跟日本就更不同了。
跟美国的不同：
**楼市的杠杆风险没有美国大。
**居民购房的最高杠杆曾经一直是70%，近十年来也有80%的情况，但是平均下来是70%-80%。
与此同时，**居民的储蓄率世界第一，房贷在**是**最稳健最优质的资产，不良率极低。
美国就不同了：
08年美国金融危机的根本原因就是零首付购房+衍生品市场。
在美国断供非常容易，购房者零首付购房，一旦房价下跌，就宣布破产把**甩给**，产生次贷危机之后，因为复杂的房**衍生品市场，底层资产暴雷之后，风险快速在**端扩散，从MBS到 CDS再到 CDO，很快引发系统性危机。
但是**房**金融化并没有这么严重。
2016年开始的去杠杆，资管新规把影子**风险拆除了，三道红线把房**风险抑制了，虽然也付出了不小的代价，但是系统性风险的可能性极大降低。
换句话说：
即使房价下跌较大，风险也能被隔离，不会形成连锁反应导致更大的下跌。
说了这么多，其实还有根本的一点：
**房**自有国情在此，跟任何**都不太一样。
首先，不是完全市场化的，甚至市场起的作用没那么大，主要是政策市。
其实，绑定了太多东西：
信贷造水机、地方财政收入、居民最大财富。
暴涨可以，但是暴跌不被允许。
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结语
最后，虽然但是。
虽然和美日做横向比较的方式不太靠谱。
但是**房价确实已经太高了。
从各种维度来看：
人均GDP、城镇化率、人口增长率、房价收入比、居民杠杆率、甚至是30年国债收益率…
房价都还处在一个探底的过程。
底在哪里？什么时间见底？很难预测。
唯一可以做的就是：
让这个过程更平稳一点，这对大多数人都是好事。
目前看来：
城镇化和人口基数带来的需求，低杠杆带来的风险可控以及政策自主和主导的因素，都可以让这个过程更平稳。
希望这一天早点到，不然对于买卖双方都太煎熬了。
见底之后，经济去房**，以后好好发展科技制造和服务业吧。
就这样。